A tensão no mercado de arrendamento continua a aumentar em Portugal. As rendas das casas têm vindo a subir mês após mês, embora de forma mais lenta, atingido mesmo o valor máximo dos últimos cinco anos em junho. Isto acontece, sobretudo, porque o aumento da oferta de casas para arrendar (e a preços acessíveis) não foi suficiente para responder à alta procura existente no país. Foi precisamente para responder à crise de acesso ao arrendamento que o Governo de Montenegro desenhou várias medidas, como o alargamento do apoio à renda e do programa Porta 65 Jovem. Neste artigo, o idealista/news faz uma viagem ao passado para mostrar como é que se agravou o acesso à habitação no mercado de arrendamento em Portugal, nomeadamente em Lisboa e no Porto.
Nos últimos cinco anos, a evolução das rendas das casas em Portugal oscilou, tendo mesmo caído durante vários meses em 2020 e 2021, na sequência da pandemia da Covid-19 que condicionou a mudança de casa. Mas o balanço final é de claro crescimento: em junho de 2019 o custo mediano do arrendamento era de 11,4 euros por metro quadrado (euros/m2), um valor que subiu 41% para 16,2 euros/m2 em junho de 2024. Este valor das rendas constitui mesmo um máximo em cinco anos e um recorde na série estatística do idealista/data, que remonta a 2015.
Este crescimento do custo do arrendamento em Portugal não é de estranhar, tendo em conta que o desequilíbrio entre a oferta de casas e a procura se agravou desde 2019. Ora, os mesmos dados revelam que a procura de casas para arrendar subiu 165% entre o primeiro trimestre de 2019 e o mesmo período de 2024, enquanto a oferta de habitação aumentou apenas 36%. O risco do arrendamento, a instabilidade legislativa e elevados impostos sobre as rendas são três fatores que têm vindo a travar a chegada de mais casas para arrendar ao mercado, segundo referiram os especialistas ao idealista/news.
Também em Lisboa e no Porto a procura de casas subiu muito mais do que a oferta de arrendamento nestes últimos cinco anos, marcados por uma pandemia e ainda pela mudança do clima económico devido à guerra na Ucrânia. E, por isso mesmo, as rendas das casas também dispararam nestes dois grandes centros urbanos. Assim mudou o arrendamento em Lisboa e no Porto neste período:
Esta viagem entre o passado e o presente revela uma tendência de subida das rendas das casas nos últimos cinco anos, motivada não só pela falta de oferta de habitação perante a procura, mas também pelo período inflacionista que reduziu o poder de compra e elevou os juros no crédito habitação, empurrando cada vez mais famílias para o mercado de arrendamento.
Perante as dificuldades das famílias em pagar a renda da casa, o antigo Governo de Costa avançou com o apoio extraordinário à renda de 200 euros, com um limite de 2% à atualização de rendas em 2023, bem como com um travão no aumento das rendas de 2% nos novos contratos de arrendamento em 2024, por exemplo.
Mas a chegada do novo Governo liderado por Montenegro em 2024 trouxe mudanças para o mercado: não só quer eliminar o travão de 2% nos novos contratos, como vai alargar a mais famílias o apoio à renda, assim como o Porta 65 Jovem, por exemplo. Isto admitindo que a crise no acesso ao arrendamento em Portugal ainda não tem fim à vista (pelo menos, no curto prazo). A par de tudo isto, também foi aprovado o projeto do PS que vai aumentar, de forma faseada, a dedução das rendas no IRS para 800 euros até 2026 (hoje é de 600 euros).
Com o objetivo de aumentar a oferta de casas para arrendar no médio-longo prazo, o Governo está a preparar, entre outras iniciativas, a redução do IVA de 23% para 6% (que passa a incluir projetos de Build to Rent, por exemplo) e ainda outra medida que vai dar descontos fiscais em sede de IRS ou IRC aos investidores que apostem em fundos imobiliários que tenham o objetivo de promover o arrendamento acessível.
No último ano, a confiança no mercado viu-se abalada perante a incerteza gerada pela alta inflação e subida dos juros nos créditos habitação. E, neste contexto, houve menos famílias interessadas em mudar de casa em Portugal, registando-se uma queda da procura de casas para arrendar de 36% entre o início de 2023 e os primeiros meses deste ano.
O menor apetite pelo mercado de arrendamento - também justificado pelas altas rendas– acabou por aumentar a oferta de habitação em 81% no território nacional. Mas este crescimento não foi suficiente para travar o aumento das rendas: o custo mediano do arrendamento subiu 12% num ano para 16,2 euros/m2 em junho, mostram ainda os dados do idealista/data. O que se sentiu foi um crescimento mais lento das rendas no país.
Perante este cenário, as famílias que passaram a ter uma maior taxa de esforço no arrendamento: passou de 71% no início de 2023 para 81% no arranque de 2024. Ou seja, o valor a pagar todos os meses pelo arrendamento de uma habitação no país passou a pesar ainda mais no rendimento disponível dos agregados familiares.
As tendências identificadas no mercado de arrendamento nacional também foram sentidas no último ano, tanto em Lisboa, como no município do Porto (embora com ligeiras nuances):
