A avaliação imobiliária é fundamental no mercado de compra e venda de imóveis. A determinação do valor de uma casa não só impacta compradores e vendedores, mas também reflete o contexto macroeconómico e nuances do próprio setor (lei da oferta e da procura). Desde a localização estratégica até às características intrínsecas do imóvel, diversos fatores impactam o seu valor. Neste âmbito, o idealista/news decidiu explorar o que é que torna uma casa atrativa aos olhos dos especialistas de mercado, destacando elementos que podem influenciar positiva ou negativamente a sua valorização. Afinal, que fatores podem fazer subir ou baixar o preço de uma casa? E que fatores estruturais permitem valorizá-la numa lógica de investimento ou tornar uma transação mais rápida?
O valor de uma casa é impactado por diversos fatores, tanto externos como intrínsecos ao imóvel. Miguel Campos, Head of Valuation da Prime Yield, começa por destacar as condições gerais de mercado, tanto macro como microeconómicas, “dado que existem diversos ciclos de mercado; taxas de juro; inflação e taxa de desemprego, as quais afetam o poder de compra e rendimento disponível para a aquisição de casas”. “Destaco ainda a relação da oferta com a procura, cujo desequilíbrio tem sido um dos fatores a impulsionar o preço dos imóveis em Portugal ao longo dos últimos anos”, refere.
João Fonseca, perito avaliador, não tem dúvidas sobre o principal fator que faz alterar o preço de um imóvel: a localização. “Uma má localização desvaloriza o imóvel, uma boa localização valoriza-o. O que é uma má localização? Uma localização que não esteja servida por transportes públicos, maus acessos, que não tenha estacionamento na via pública, que tenha fontes de ruído, que não tenha espaços verdes, por exemplo”, começa por dizer.
Uma opinião partilhada por João Passos, consultor imobiliário na JPVA, integrada no grupo Keller Williams (KW). Para o mediador, a localização é, em primeiro lugar, o fator mais determinante na avaliação de um imóvel. “Dentro de uma mesma zona, o estado de conservação tem uma grande influência também. O próprio estado de conservação do prédio (no caso de apartamentos) também pode ser um fator decisivo. Obras/alterações não legalizadas podem também ser um enorme obstáculo à transação, provocando a diminuição do valor da propriedade”, acrescenta.
O ruído é, habitualmente, outro fator de peso – mas não determinante na transação, na maioria das vezes. De acordo com Joana Resende, CEO na C21 Arquitetos, os imóveis situados em áreas mais ruidosas geralmente podem enfrentar “desafios significativos” no processo de venda, já que o impacto do ruído pode ser substancial na avaliação do imóvel. “O ruído constante proveniente de fontes externas, como tráfego intenso, indústrias ou atividades comerciais barulhentas, afetam diretamente a perceção de valor por parte dos potenciais compradores”, salienta. Além disso, garante, “a exposição contínua a ambientes ruidosos pode levar a níveis elevados de stress, distúrbios do sono e impactos na saúde mental”. “Esses fatores desencadeiam naturalmente uma preferência por ambientes mais tranquilos entre os compradores, tornando os imóveis em áreas ruidosas menos atrativas”, diz.
Apesar disso, João Fonseca entende ser fundamental evitar olhar para os critérios isoladamente. “Eu posso ter uma zona com ruído (por exemplo, proximidade a um aeroporto), que é valorizada com outros fatores igualmente importantes (presença de parques verdes, bom isolamento acústico do imóvel). Cada caso é um caso”, defende o perito avaliador.
João Passos tem o mesmo entendimento. “Não me parece que seja um dos fatores mais determinantes na avaliação, já que é expectável algum nível de ruído na cidade, por exemplo, além de que o investimento em melhorias de conforto acústico não é visto como difícil ou particularmente dispendioso”. “Prova disso é o valor que zonas como Av. da Liberdade ou Av. da República, em Lisboa, atingem (ou Alvalade, com os aviões)”, indica.
A envolvente e o posicionamento do bairro/comunidade são um fator relevante na formulação de preço, influenciando diretamente as perceções e decisões dos clientes compradores, na opinião de Miguel Campos, da Prime Yield. “Sem querer nomear zonas específicas, há localidades onde a criminalidade é um fator de impacto na procura de casa. Não obstante, ao longo dos últimos anos, a regeneração dos grandes centros urbanos tem mudado um pouco este paradigma e assistimos a alguns crescimentos de preços muito fortes em zonas onde há 20 anos ninguém queria viver”, revela.
Joana Resende destaca a segurança, por isso, como aspeto fundamental. “Bairros considerados seguros são geralmente mais valorizados, já que oferecem um ambiente tranquilo e proporcionam aos moradores uma sensação de bem-estar e conforto”, diz a mediadora, acrescentando que a “presença de boas escolas é outro componente essencial na reputação de um bairro ou zona”, assim como o acesso facilitado a transportes públicos, comércio e serviços.
“Áreas que oferecem acesso a instituições de ensino de qualidade são altamente procuradas por famílias, o que pode resultar numa procura crescente e, consequentemente, em preços mais elevados”, refere a responsável da C21 Arquitetos.
Outro exemplo, frisa, é a reputação de bairros históricos em cidades como Lisboa e Porto, fator esse que “desempenha um papel significativo na valorização imobiliária”. “A arquitetura, as ruas pitorescas e a herança cultural criam uma atmosfera única que atrai compradores em busca de experiências autênticas. As áreas costeiras têm também uma reputação distinta, especialmente em regiões como Cascais, Estoril ou Algarve. A proximidade com o mar, a beleza natural e o clima contribuem para uma reputação positiva, influenciando os preços das propriedades nesses destinos desejados”, destaca.
Caraterísticas como a orientação, a luz solar, conforto térmico, o estado de conservação, eventuais problemas de infiltrações ou humidades têm um peso relevante no valor de uma casa. Miguel Campos considera que cada vez mais há que levar este tipo de caraterísticas em conta, “numa época em que se fala de ESG e que as pessoas exigem mais a nível de conforto nestas componentes”. “A certificação energética vai também ter um peso muito relevante nos próximos anos, conforme algumas diretrizes da Comissão Europeia, e isso irá refletir-se nos valores das casas a médio prazo”, defende.
João Passos lembra que, se há problema que assola as casas portuguesas e que pode impedir uma venda, são os problemas com infiltrações e humidades. “O meu conselho para qualquer proprietário é nunca colocar um imóvel à venda sem antes solucionar eventuais problemas deste tipo, sob pena de ter de vender o seu imóvel a um valor muito abaixo do comparável sem esse problema”, avisa.
O mediador acrescenta que a idade da propriedade e a necessidade de manutenção também podem impactar a perceção de valor. “Habitualmente, quanto maior a idade de um imóvel, maior a necessidade de manutenção. Um imóvel mais antigo pode ter o apelo do charme, mas isso só representará uma efetiva valorização se o estado do imóvel (e do prédio, caso se aplique) for bom, sem existência de problemas estruturais. A realidade é que a perceção de valor depende não tanto da idade em si, mas da qualidade de construção e da boa manutenção da propriedade. Quem procura imóveis com "cachet" está disposto a pagar o valor, mas não abdica da qualidade de construção”, argumenta.
Joana Resende resume, em três pontos, o impacto destes fatores na avaliação de imóveis:
“A necessidade de manutenção também é crucial. Casas que requerem reabilitações ou apresentam sinais visíveis de desgaste podem ser vistas como menos valiosas. No entanto, é importante notar que a perceção de valor pode variar entre compradores. Algumas pessoas podem ver o potencial de uma renovação como uma oportunidade de personalização e, portanto, estarão dispostas a investir numa propriedade mais antiga. Outros podem preferir imóveis mais recentes, que requerem menos esforço de atualização e manutenção”, acrescenta a mediadora.
As melhorias no design de interiores e atualizações estéticas podem ter impacto no valor de uma casa. João Passos não tem dúvidas que este é um áspero “muito positivo”. “Um imóvel atraente em termos de design (materiais modernos, de qualidade, paleta de cores suave e atual) pode fazer um comprador "apaixonar-se" e pagar mais. A venda de um imóvel bem mobilado e decorado, onde um comprador se imagine a viver, torna-se assim muito mais simples. A minha experiência é de que um bom home staging traz um retorno (em tempo de venda e em valor) muito superior ao investimento. Trata-se de provocar emoções no comprador, e tornar a compra num processo menos racional”, defende o consultor.
Uma visão partilhada por Joana Resende. A especialista acredita ambientes internos que refletem um design contemporâneo e bem cuidado criam uma estética atraente, capaz de impressionar potenciais compradores. As escolhas de cores, materiais e a disposição dos móveis desempenham um papel crucial na formação de uma atmosfera agradável e acolhedora.
“Além da estética, as melhorias no design de interiores procuram frequentemente aprimorar a funcionalidade dos espaços. Um layout inteligente, otimização do espaço e a integração de tecnologias modernas podem aumentar a praticidade da casa, proporcionando uma experiência mais conveniente e adaptada às necessidades contemporâneas”, explica.
Ao renovar áreas como cozinhas e casas de banho, por exemplo, “os proprietários podem agregar valor”. “Esses são espaços frequentemente destacados pelos compradores, e investir em materiais de qualidade, aparelhos modernos e acabamentos atraentes pode resultar numa valorização do imóvel”, acrescenta.
João Fonseca defende que a é cada vez é mais importante a presença de um perito avaliador de imóveis qualificado. “Esta necessidade torna-se premente pela existência de um conjunto de ferramentas ‘online’ de avaliação que é “cega” na comparação dos vários atributos, com técnicas de avaliação pouco claras, que depois não são convenientemente verificadas, por falta de conhecimento dos utilizadores”, defende o perito.
“Uma avaliação imobiliária realizada por um profissional é crucial para a determinação de um valor de mercado. Por profissional, entenda-se alguém que está registado na CMVM como perito avaliador de imóveis, e/ou que seja regulado por alguma instituição internacional, tal como o RICS. Esta é a melhor forma que um indivíduo, empresa, instituição, etc., tem para salvaguardar o trabalho realizado. O RICS por exemplo, obriga a seguir um conjunto de normas e padrões muito rigorosos, evitando quaisquer tipos de conflitos de interesses que podem surgir, especialmente quando se mistura a área de avaliações e comercial”, acrescenta Miguel Campos.
Também para Joana Resende a avaliação imobiliária profissional “é essencial para garantir uma transação imobiliária transparente e bem-sucedida, onde o preço reflete de forma precisa o valor real da propriedade dentro do contexto do mercado local, contribuindo assim para um setor mais equilibrado e rigoroso”.
"Atualmente, os profissionais do setor imobiliário têm ao seu dispor ferramentas que permitem identificar de forma rápida o valor de mercado aproximado de um imóvel. Na mediação imobiliária, conhecer esse valor com base em dados reais de mercado tem um papel determinante no processo de angariação, gestão de expectativas de proprietários/compradores ou redução do tempo médio de venda", acrescenta o responsável do idealista/data em Portugal, João Braz.
João Passos recorda, precisamente, que o tempo médio de venda de uma casa em Portugal em 2023 foi de 7 meses, desde a colocação à venda até à escritura. Na sua visão, a única forma de reduzir este período, “sem o proprietário abdicar de conseguir o melhor valor possível pela venda do seu imóvel, é conseguindo uma boa avaliação imobiliária profissional, aliada a um plano de marketing específico, que vão permitir ter uma vantagem competitiva face ao restante produto disponível no mercado”. “Nenhum comprador adquire a primeira propriedade que visita, e se por comparação o imóvel não reúne a melhor combinação de atributos (características e preço), só estará a ajudar a vender os outros”, conclui.
